FOTO: RAHEL PATRASSO/REUTERS – 30.MAR.2020

O Plano Diretor de São Paulo passa por uma revisão em 2023. A Câmara dos Vereadores aprovou no fim de maio, em primeira votação, a nova versão da principal lei de planejamento urbano da cidade. Outra votação deve ocorrer no dia 21 de junho. Caso seja aprovado, o texto segue para sanção ou veto do prefeito Ricardo Nunes (MDB).

Apesar de ser importante, o Plano Diretor é uma lei difícil de entender. Termos como zoneamento, outorga onerosa e coeficiente de aproveitamento podem afastar quem tenta participar das discussões sobre o projeto apresentado na Câmara, que tem impacto sobre áreas como moradia, mobilidade, cultura e meio ambiente.

Neste texto, o Nexo explica oito conceitos ligados ao Plano Diretor de São Paulo a partir dos debates mais recentes sobre o texto, que tem sido alvo de críticas de urbanistas e protestos de vereadores da oposição. Mostra ainda em que pontos o projeto discutido na Câmara pode mudar as regras do plano diretor atual.

Plano Diretor

O Plano Diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana no Brasil. Aprovado por lei municipal, tem como função definir como as cidades podem se ocupar, crescer, se preservar e se desenvolver. É aplicado no Brasil desde a sanção do Estatuto da Cidade , lei federal de 2001 que define como deve ser a política urbana.

FOTO: AMANDA PEROBELLI/REUTERS – 16.MAR.2020

O Plano Diretor é obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes, que integram regiões metropolitanas ou estão sob influência de empreendimentos, entre outros. O governo municipal deve revisar a lei que o institui, pelo menos, a cada dez anos, garantindo a participação da sociedade nesse processo.

O Plano Diretor de São Paulo foi aprovado em 2014 e orienta o desenvolvimento da cidade até 2029. Segundo o governo municipal, o texto busca direcionar agentes públicos e privados para que a produção do espaço urbano seja planejada e atenda às necessidades coletivas. Em 2023, a lei está passando por uma revisão intermediária.

Zoneamento

Zoneamento é o conjunto de regras que define as atividades que podem acontecer em diferentes lugares da cidade (como comércio, indústria, residências etc.) e como as edificações devem ser construídas. Tanto a definição dessas regras quanto sua aplicação estão definidas na lei de zoneamento, que divide o território em porções (as chamadas zonas).

FOTO: ROVENA ROSA/AGÊNCIA BRASIL – 10/12/2019

É a lei de zoneamento que define, na prática, a aplicação do Plano Diretor. O texto tem a obrigação de seguir as diretrizes da principal lei de planejamento da cidade. É como se o Plano Diretor fosse a “Constituição” do município e a lei de zoneamento fosse uma lei federal, que está logo abaixo dele e o aplica.

O zoneamento é importante em cidades como São Paulo por causa de sua ampla extensão territorial e diversidade de atividades. Estão entre as zonas definidas no município áreas conhecidas por diferentes siglas: as chamadas ZEIS (Zona Especial de Interesse Social), ZM (Zona Mista), ZDE (Zona de Desenvolvimento Econômico), entre outras.

Eixos de transformação urbana

Os chamados eixos de estruturação da transformação urbana são um tipo de zona da cidade de São Paulo. São áreas ao redor do sistema de transporte público, como corredores de ônibus e estações de metrô e trem. Essas áreas têm tamanhos diferentes dependendo do tipo de transporte a que estão ligadas:

150 a 300 metros

é o tamanho dos eixos de estruturação urbana em cada lado das faixas ao redor de corredores de ônibus

400 a 600 metros

é o tamanho dos eixos de estruturação urbana no raio de estações de trem e metrô

O Plano Diretor de 2014 definiu regras diferentes de desenvolvimento urbano para essas áreas. É permitido construir ali prédios mais altos, por exemplo. O texto também limita a construção de vagas de garagem e incentiva o uso misto (residencial e comercial) de edifícios. O objetivo é atrair mais pessoas para perto do transporte.

FOTO: FERNANDO FRAZÃO/AGÊNCIA BRASIL 23.03.2023

A proposta de revisão do Plano Diretor que tramita na Câmara dos Vereadores amplia esses eixos . Com isso, as regras que hoje valem apenas para áreas mais próximas do transporte público também valerão para lugares um pouco mais distantes. Esse cenário pode levar, por exemplo, ao aumento da verticalização no interior dos bairros.

Coeficiente de aproveitamento

O coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área construída e a área do lote. O valor se refere, na prática, ao potencial construtivo de um espaço, ou seja, a quantos metros quadrados uma construtora pode edificar num novo prédio, tendo como base o tamanho do terreno que ela comprou.

Esse coeficiente vai de 1 a 4 em São Paulo. O valor varia de acordo com a zona da cidade. Em uma área de coeficiente 2, por exemplo, é possível construir 2.000 m² em terrenos de 1.000 m². Já em uma área de coeficiente 4 é possível construir 4.000 m² se o terreno tiver 1.000 m².

FOTO: RAHEL PATRASSO/REUTERS – 01.ABR.2020

Existem três tipos de coeficiente: básico (que é o potencial construtivo gratuito de uma área), máximo (que não pode ser ultrapassado, mesmo se a construtora pagar à prefeitura) e mínimo (abaixo do qual o imóvel pode ser considerado subutilizado). O mesmo local, por exemplo, pode ter o coeficiente básico 2, o coeficiente máximo 3 e o mínimo, 1.

Outorga onerosa

Outorga onerosa é o nome dado à taxa que as construtoras precisam pagar à prefeitura caso queiram construir além do coeficiente básico. O nome oficial desse instrumento é outorga onerosa do direito de construir. A cobrança vale tanto para edifícios novos quanto para reformas com mudança de uso do imóvel, por exemplo.

FOTO: DIVULGAÇÃO/ASSESSORIA DE IMPRENSA/ FIESP

O valor da outorga onerosa é destinado em São Paulo ao Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano de São Paulo), usado para investimentos do governo municipal. Os recursos do fundo costumam ser destinados para ações nas áreas de habitação, transporte coletivo, preservação de imóveis tombados, entre outras.

A proposta de revisão do plano diretor de São Paulo cria uma nova forma de pagamento da outorga onerosa. O texto estabelece que, no lugar de pagar o valor integralmente em dinheiro, as construtoras convertam parte dele na forma de obras. O Fundurb provavelmente perderia capacidade com a queda de arrecadação.

Cota parte e cota de solidariedade

A cota parte é um valor que define quantas unidades habitacionais, no mínimo, devem ser construídas em um edifício novo. Esse valor é calculado sobre o tamanho do terreno. Quanto maior a cota, menor o número de unidades habitacionais que uma construtora precisa disponibilizar na área comprada.

O valor varia de acordo com a zona da cidade. Caso um terreno tenha 1.000 m² e a cota parte na área onde ele foi construído seja 20, será permitido construir ali 50 unidades habitacionais (resultado da divisão de 1.000 por 20). O plano diretor de São Paulo define uma cota parte máxima nos eixos de transporte para que mais pessoas tenham acesso a ele.

FOTO: AMANDA PEROBELLI/REUTERS

A cota de solidariedade é um conceito diferente. Trata-se de um instrumento que obriga que novos empreendimentos destinem parte de suas unidades habitacionais a moradia de interesse social (para famílias de baixa renda). O plano diretor de São Paulo obriga empreendimentos de mais de 20 mil m² de área construída a oferecerem 10% disso para essas habitações.

Operação urbana

Operações urbanas são instrumentos regulados pelo plano diretor que estabelecem regras urbanísticas específicas e incentivos para a atração de pessoas e construções em determinadas áreas da cidade. Essas operações precisam ser aprovadas por lei municipal antes de acontecer. Têm o objetivo de qualificar a área urbana atingida pela intervenção.

FOTO: ROVENA ROSA/AGÊNCIA BRASIL

O Plano Diretor de São Paulo define que essas operações precisam acontecer dentro da chamada Macroárea de Estruturação Metropolitana . Essa área compreende os sistemas de infraestrutura (ferrovias, avenidas, rodovias) que permitem o deslocamento de pessoas entre os polos de emprego dos diversos municípios da região metropolitana de São Paulo.

Estão entre os exemplos de operações em São Paulo a Operação Urbana Água Branca (na zona oeste da cidade) e a Operação Urbana Água Espraiada (na zona sul). O poder público permite a flexibilização dos limites estabelecidos pela lei de zoneamento nas áreas atingidas pelas operações, mediante o pagamento de contrapartida das construtoras.

Projeto de intervenção urbana

Conhecidos também pela sigla PIU, os projetos de intervenção urbana são estudos técnicos que buscam promover a reestruturação urbana em áreas consideradas subutilizadas na cidade de São Paulo. Esses projetos são elaborados pelo poder público a partir de premissas do plano diretor.

FOTO: AMANDA PEROBELLI/REUTERS – 11.JUN.2022

Os PIUs podem ser desenvolvidos em bairros da Macroárea de Estruturação Metropolitana, nos eixos de estruturação urbana e em áreas pontuais da cidade. Estão entre os exemplos de projetos em vigor o PIU Arco Jurubatuba (na zona sul), o Arco Tamanduateí (também na zona sul) e o PIU Pacaembu (na zona oeste).

Os projetos passam por avaliação e consulta pública antes de serem implementados. Para viabilizá-los, o poder público pode optar por fazer operações urbanas ou adotar outras medidas, como as concessões para a iniciativa privada. Esse é o caso, por exemplo, do estádio do Pacaembu .